とくに都心部に賃貸用不動産を所有しているケースでは不動産所得の損失の大部分が土地の借入金利子ということになっています。 これは損益通算のメリットが生かせなくなったからなのです。
　所有している賃貸不動産を法人に売却することで損益通算を可能にしようとする方法が考えられたのです。 土地の借入金の利子は個人では損益通算できないのですが、法人では可能だからです。
たとえば、利益が出ている法人売却すれば法人税を減少させることができます。 土地の借金の利子を経費にすることができるのです。
　それほど都合よく資金的な余裕があり、利益が出ていた法人があるとは限りませんしたく、あったとしてうまく不動産を売却できるものではありません。 このようなときには、個人が所有している不動産のうち土地だけを法人に売却したく個人は法人に対して相当の地代以上の地代を支払うことにするのです。
　この相当の地代というのは、税務上適正とされる地代をいいますがその地代と、その売却した土地の借入金の元利合計が同じだということになれば個人の資金負担は変わらないということになります。 　支払地代は土地の借入金利子と違って、他の所得との損益通算ができますから、従来どおりに処理することが可能ということになってきます。
土地の譲渡を受けた法人のほうでは、収益の面では売主に対する地代収入があります。 　土地の借入金の利子については経費とすることができるわけです。
　個人が法人に土地だけを売却して地代を支払えば再び損益通算が可能になってきます。 さらに今日のように土地の価格が下落しているようなときには、当然のこととして売却損が出ることもあります。

この土地の売却損は他の所得と通算が可能となっているのです。 　土地や建物を売却したところでいつでも利益がでるということはありません。
バブル期に高値で買った不動産を売却したときとか売り急いだときには、売却損が出ることもあります。 この譲渡損失は給与所得や事業所得など、ほかの所得からマイナスすることができるので、事業を営んでいる人であればそれだけ税金が少なくなります。
　遊休土地については、単に保有しているだけでは収益を生み出さないばかりか、反対に保有していることによって固定資産税や特別土地保有税といったコストが生じてしたくまいます。 ですからこのような遊休土地にアパートを建築するのは収益を生み出したく、保有コストを経費にすることができるうまい手段だといえます。
　税金面においてもアパート建築は有効なものといえます。 アパートの賃料から借入金の利子や固定資産税などの経費をマイナスした金額が不動産所得となく、この所得と給与所得など他の所得と合算されて税金が計算されることになります。
この不動産所得がマイナスということになると、他の所得からマイナスすることができます。 このようにマイナスの所得とプラスの所得とを合算することを損益通算といいます。
　現在土地を取得するための借入金の利子については損益通算の対象とならないということになっていますから、土地を購入して損益通算をしてきた人にとってはかなりの痛手ということになっています。 　すでに土地を所有している人にとって、その土地の上にアパートを建てるということであれば、建物に対する借入金利子については損益通算できますから、何ら問題とはなりません。
　ですから所得税対策としてアパートを建築することは有効な手段であるということがいえます。 　所得を計算するうえでは経費の中に減価償却が入ってきます。
この減価償却というのは支出の伴わない費用ですから　ありまでも名目的な費用といえます。 　ということは、たとえ所得計算上はマイナスということになっても、その計算の中には実際には金額の支出がない減価償却費が含まれていますから、資金収支上はプラスとなっているケースもあるわけです。

現実に、自分の所有している土地の上にアパートを建てた場合には建築コストが地域によって多少の差異はあるものの、初年度から資金収支がプラスとなることもめずらしたくいことではありません。 　遊休土地に、不動産事業として成り立つようにアパートを建築することによって、それまで何の収入も生み出すことのなかった土地から、家賃収入という比較的安定した収入を得ることができるようになります。
さらに最初の何年間については、所得税を引下げる効果ももっています。 　そのことによって、それまでは支払わなければならなかった所得税を大部分払わなくてもいいようにすることができるわけです。
　相続が開始されてからはいかにもがいたところで相続税を減らすことはできません。 すでに遅すぎるのです。
相続が発生する以前にどれだけ対策を立てたかどうかで相続税が多くなるか少なくなるかが決まってしまうのです。 　贈与税はどうしても高額なので避けたいものなのですが、高額だと言われる贈与税を支払ってもなおそれ以上の効果が期待できるものがあります。
それが不動産の贈与にはかならないのです。 　ここ数年は地価の下落もだいぶ落ち着きを見せはじめているとはいえ、全国的に見ても相続の際に,相続財産に占める不動産の割合がいまだに大きいことも確かです。
ということは、土地対策を早く行うことが相続税を引き下げるためにぜひとも必要なことだといえるのです。 地価が下がっているうちに早めに贈与しておけば実際に相続が発生するまでにもしたく地価が上昇したとしても、その上昇による評価増を避けることができるのです。

　不動産を贈与する際の「評価額」となるのは土地・借地権などであれば「相続税評価額」であ-建物であれば「固定資産税評価額」になります。 土地の相続税評価額は時価の80%程度で、建物の固定資産税評価額も取得した時点においてすでに取得価額の50%程度にまで下が-それ以後は上がるということはありません。
　配偶者や子供によく多くの財産を移転させることができるのです。 また不動産贈与は、受贈者に対して収益を生む財産を譲ることになりますから、所得の分散が果たせるわけです。
不動産所得に損失があれば給与所得などとの損益通算もできることになりますから節税も可能になります。 　譲られた不動産によって担保能力も増すことになりますからいざというときには借入金による相続税の納税資金の手当てもしたくやすくなります。
さらに「20年間の延納制度」を利用して、不動産所得から相続税の支払いもできますしたく、最悪の場合でも、相続した土地の値上が-分で相続税の納付ができることにもなります。 これによって納税資金の確保も達成されることになります。
　相続税対策を総合的に考えてみると贈与税を納付することができるだけの資力を持っているというのであれば不動産贈与、それも土地の贈与が有効だといえるのです。 　不動産の値上がりが将来期待できるならば、できるだけ早めの贈与が相続税対策としてもかなり有効になってきます。
　不動産贈与については不動産取得税と所有権移転登記費用がかかることになるのですが、登録免許税については、売買などによる所有権移転登記と比べると少額で済みますから贈与税の納税資金が用意できれば踏み切ることです。 　個人から個人財産を移転させる方法として、「売買」と「贈与」とが考えられます。

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